به نقل از اکوایران، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که با مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره مسکنی که تا پایان سال 1405 منقضی می شوند، در صورت درخواست مستأجر به صورت خودکار برای یک سال دیگر تمدید خواهند شد. بر اساس این مصوبه، سقف افزایش اجاره بها و ودیعه در سراسر کشور حداکثر 25 درصد تعیین شده و مراجع قضایی نیز صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد، حکم تخلیه صادر نخواهند کرد. این تصمیم در ظاهر می تواند برای مستأجران یک فرصت تنفسی ایجاد کند، اما پرسش اصلی این است که تداوم سیاست های دستوری در بازار اجاره، در بلندمدت چه اثری بر عرضه مسکن و رفتار مالکان خواهد گذاشت؟

این مصوبه البته چهار استثنا دارد؛ نیاز شخصی مالک به سکونت، فروش رسمی ملک، تخریب و نوسازی، یا تخلفات مستأجر. به این ترتیب، سیاستگذار تلاش کرده در شرایطی که بازار اجاره زیر فشار شدید تورم قرار دارد، از مستأجران در برابر جابه جایی های پرهزینه و رشد ناگهانی اجاره بها حمایت کند.

اصل این دغدغه قابل درک است. در سال های اخیر، افزایش قیمت مسکن، افت قدرت خرید خانوارها و رشد هزینه های زندگی، بخش بزرگی از مستأجران را در وضعیت دشواری قرار داده است. برای بسیاری از خانوارها، تمدید قرارداد فعلی حتی با افزایش 25 درصدی، به مراتب کم هزینه تر از جابه جایی، پرداخت ودیعه جدید و ورود دوباره به بازار اجاره است. از این زاویه، مصوبه جدید می تواند برای بخشی از مستأجران یک فرصت تنفسی کوتاه مدت ایجاد کند.اما مسئله اصلی این است که بازار اجاره فقط با دستور کنترل نمی شود. تجربه مداخله های قیمتی در بازار مسکن، چه در ایران و چه در کشورهای دیگر، نشان می دهد که سیاست های دستوری معمولاً اگر به تنهایی اجرا شوند، پیامدهایی فراتر از هدف اولیه دارند. یعنی ممکن است در کوتاه مدت فشار را کم کنند، اما در بلندمدت به کاهش عرضه، رشد قراردادهای غیررسمی و حتی جهش های بعدی قیمت منجر شوند.

از نگاه اقتصادی، وقتی برای اجاره بها سقف تعیین می شود، باید دید این سقف با واقعیت تورم و هزینه های مالکیت چقدر فاصله دارد. اکنون سقف افزایش اجاره 25 درصد تعیین شده؛ در حالی که طبق آخرین آمار رسمی مرکز آمار ایران، تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت 1405 نزدیک به 58 درصد و تورم نقطه به نقطه 83.9 درصد بوده است. بنابراین وقتی اجاره فقط اجازه رشد 25 درصدی دارد، بخشی از هزینه حمایت از مستأجر عملاً به مالک منتقل می شود.

این نکته به معنای دفاع از افزایش شدید اجاره بها نیست. مسئله این است که اگر هزینه تورم عمومی و هزینه فرصت سرمایه مالک بیشتر از سقف تعیین شده باشد، انگیزه عرضه واحد در بازار رسمی اجاره کاهش پیدا می کند. در چنین شرایطی، بخشی از مالکان ممکن است ملک خود را بفروشند، برخی واحد را خالی نگه دارند، برخی به قراردادهای غیررسمی رو بیاورند و برخی نیز در قراردادهای جدید، از ابتدا اجاره بالاتری مطالبه کنند تا ریسک مداخله های بعدی را جبران کنند.نتیجه احتمالی این رفتار، کاهش عرضه رسمی واحدهای اجاره ای است. در بازاری که تقاضای اجاره همچنان بالاست و بخش بزرگی از خانوارها توان خرید مسکن ندارند، کاهش عرضه می تواند فشار قیمتی را دوباره به بازار برگرداند. به بیان ساده تر، اگر قیمت با دستور کنترل شود اما عرضه افزایش پیدا نکند، بازار در نقطه دیگری واکنش نشان می دهد.

تجربه جهانی کنترل اجاره نیز همین هشدار را تأیید می کند. کنترل اجاره بها، معمولاً به کاهش کیفیت واحدهای اجاره ای، افت سرمایه گذاری در مسکن اجاره ای، گسترش بازار غیررسمی و انتقال تقاضا به مناطق ارزان تر یا حاشیه ای منجر می شود. به همین دلیل، در کشورهایی که سیاست کنترل اجاره موفق تر بوده، این سیاست معمولا در کنار بسته های حمایتی دیگر اجرا شده است؛ از مشوق مالیاتی برای موجران و حمایت مستقیم از مستأجران کم درآمد گرفته تا توسعه اجاره داری حرفه ای و افزایش عرضه مسکن.بنابراین، تمدید خودکار قراردادها و سقف 25 درصدی اجاره را می توان یک سیاست حمایتی کوتاه مدت دانست، نه راه حل اصلی بحران اجاره. ریشه مسئله در جای دیگری است؛ کمبود عرضه مسکن قابل استطاعت، رکود ساخت وساز، تورم بالا، فاصله شدید قیمت مسکن با درآمد خانوار و نبود بازار حرفه ای اجاره داری.

اگر سیاستگذار می خواهد همزمان از مستأجر حمایت کند و به بازار اجاره آسیب نزند، باید این مصوبه را با سیاست های مکمل همراه کند؛ از جمله افزایش عرضه مسکن، کاهش هزینه ساخت، مشوق برای اجاره داری رسمی، حمایت هدفمند از مستأجران کم درآمد و کاهش نااطمینانی برای مالکان. در غیر این صورت، خبر خوش امروز ممکن است در آینده به کاهش عرضه و فشار بیشتر بر مستأجران تبدیل شود.