به نقل از اقتصادآنلاین، بازار مسکن در ماه های اخیر زیر سایه رکود تورمی، نوسانات ارز و ابهام های سیاسی، یکی از پیچیده ترین دوره های خود را پشت سر می گذارد. با وجود افت نسبی فایل های پیشنهادی در برخی مناطق تهران، کارشناسان معتقدند این کاهش ها هنوز به معنای ارزانی واقعی مسکن نیست و چشم انداز قیمت ها تا پایان سال 1405 همچنان صعودی به نظر می رسد. حالا سوال اصلی بسیاری از متقاضیان این است که آیا الان وقت خرید خانه است یا باید منتظر ماند؟

رسول قربان نژاد، کارشناس مسکن، با اشاره به شرایط فعلی بازار می گوید: عدم قطعیت های سیاسی و اقتصادی، سرمایه گذاران را در شرایط فریز قرار داده و رشد معاملات مسکن را کاهش داده است؛ اما افزایش نرخ ارز در ماه های اخیر، این رکود را شکست و یک افزایش قیمت ناگهانی در بازار مسکن ایجاد کرد که پیش بینی می شود ادامه یابد.

به گفته او، تورم مسکن در شرایط فعلی بیشتر از جنس تورم فشار تقاضا است، نه تورم ناشی از هزینه ساخت. به بیان دیگر، سودهایی که در بازارهای موازی مانند طلا و ارز به دست آمده، می تواند در ادامه به سمت بازار ملک حرکت کند. قربان نژاد معتقد است در صورت کاهش ریسک های سیاسی، تقاضای واقعی و حتی سفته بازانه وارد بازار خواهد شد و همین موضوع می تواند قیمت مسکن را بین 30 تا 50 درصد نسبت به سطح فعلی افزایش دهد.

بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن در تهران نشان می دهد برخی مالکان نسبت به نرخ های پیشنهادی دو ماه قبل عقب نشینی کرده اند و فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، قیمت های خود را حدود 10 تا 15 درصد پایین آورده اند. با این حال، این افت محدود هنوز نتوانسته تغییری محسوس در رکود تورمی بازار ایجاد کند.

فعالان بازار می گویند جهش ناگهانی قیمت ها در ابتدای امسال، عملا بازار را به حالت کما برده است. رشد شدید قیمت در کنار تورم عمومی، افزایش هزینه های ساخت، نوسانات بازارهای موازی و متغیرهای سیاسی و منطقه ای باعث شده بازار ملک همزمان با رشد اسمی قیمت، از نظر حجم معاملات در وضعیت رکودی قرار بگیرد.

به دنبال پرش تا 80 درصدی قیمت های پیشنهادی مسکن در شهر تهران که اردیبهشت امسال رخ داد، بازار در وضعیتی از سردرگمی قرار گرفت. در حال حاضر در کمتر منطقه ای از پایتخت می توان آپارتمان با قیمت کمتر از متری 100 میلیون تومان پیدا کرد. این ارقام نه با سال گذشته و نه حتی با دو سال قبل قابل مقایسه نیست و نتیجه این شرایط، افت محسوس معاملات بوده است.

مشاوران املاک می گویند پس از این رشد اسمی قیمت ها، نه فروشنده واقعی در بازار زیاد دیده می شود و نه خریدار واقعی. به نظر می رسد شرایط سیاسی به طور مستقیم بر بازار مسکن اثر گذاشته و هر بار که بحث توافق یا کاهش تنش ها مطرح می شود، برخی مالکان با تصور رونق بازار، قیمت های پیشنهادی را بالا می برند. در مقابل، با افزایش سطح تنش ها، بازار به سمت ثبات یا انتظار حرکت می کند.

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، در تشریح شرایط بازار می گوید در بخش خانه اولی ها و خریداران سرمایه ای، فعلا خرید و فروش چندانی انجام نمی شود و بازار در رکود است. به گفته او، بخش عمده معاملات فعلی مربوط به کسانی است که قصد تبدیل به احسن دارند و برای تغییر واحد مسکونی خود وارد معامله می شوند.

این موضوع نشان می دهد تقاضای مصرفی به دلیل شکاف عمیق بین قیمت ها و توان مالی خانوارها به شدت تضعیف شده و بازار بیش از هر زمان دیگری از خریداران واقعی فاصله گرفته است.

تورج سرباز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز معتقد است هیجاناتی که در ابتدای سال به بازار مسکن وارد شده بود، تا حد زیادی فروکش کرده است. او می گوید قیمت های اعلامی هیچ تناسبی با قدرت خرید متقاضیان مصرفی ندارد و بسیاری از مالکان صرفا بر اساس ذهنیت خود قیمت گذاری می کنند، نه بر اساس ظرفیت واقعی بازار.

به گفته سرباز، بازار مسکن از نوسانات اقتصاد کلان تاثیر می پذیرد و جدا از مساله تورم و بازارهای موازی، حضور سفته بازان و دلالان بانکی در بازار ملک به رشد سنگین قیمت ها دامن زده است. او تاکید می کند که کاهش محدود قیمت ها نیز حاصل یک سیاست کنترلی مشخص نیست، بلکه بیشتر ناشی از نبود مشتری و اشباع قدرت خرید در بازار است.

او تصریح می کند: این که قیمت ها تا 80 درصد بالا برود و بعد 10 درصد پایین بیاید، اسمش کاهش قیمت نیست. مالکان به دلیل نبود خریدار مجبور شده اند از نرخ های خود کوتاه بیایند.

بر اساس اظهارات کارشناسان و روندهای فعلی، بازار مسکن تا پایان سال 1405 همچنان در معرض فشارهای افزایشی قرار دارد. اگرچه ممکن است در کوتاه مدت به دلیل رکود معاملاتی، در برخی مناطق یا فایل های خاص تخفیف های موردی دیده شود، اما در سناریوی کلی، تورم عمومی، رشد نرخ ارز، ورود سرمایه از بازارهای موازی و کاهش احتمالی ریسک های سیاسی می تواند دوباره موج جدیدی از افزایش قیمت را ایجاد کند.

در چنین شرایطی، پیش بینی رشد 30 تا 50 درصدی قیمت مسکن تا پایان 1405 از سوی برخی کارشناسان مطرح شده است؛ هرچند شدت و زمان وقوع این افزایش، به تحولات سیاسی، ارزی و سیاست گذاری دولت بستگی دارد.

پاسخ به این سوال برای همه یکسان نیست. اگر خریدار مصرفی هستید و برای سکونت نیاز قطعی به مسکن دارید، شاید در شرایط فعلی بتوانید از فایل های دارای تخفیف 10 تا 15 درصدی استفاده کنید؛ به ویژه در مواردی که فروشنده به نقدینگی فوری نیاز دارد. اما اگر هدف شما سرمایه گذاری کوتاه مدت است، بازار هنوز با نااطمینانی بالا، رکود معاملاتی و ریسک تصمیم گیری همراه است.

در واقع، بازار مسکن اکنون در وضعیتی قرار دارد که از یک طرف قیمت ها بالا و توان خرید پایین است و از طرف دیگر، چشم انداز میان مدت همچنان صعودی ارزیابی می شود. بنابراین برای متقاضیان مصرفی، تصمیم خرید باید بر اساس نیاز واقعی و توان مالی انجام شود، نه صرفا بر مبنای انتظار افزایش بیشتر قیمت ها.

به اعتقاد تورج سرباز، حاکمیت باید نقش فعال تری در کنترل بازار خرید و فروش مسکن ایفا کند. او پیشنهاد می دهد همان طور که برای بازار اجاره سقف افزایش تعیین شده، برای قیمت گذاری در بخش خرید و فروش نیز سیاست های کنترلی تعریف شود.

به گفته او، قیمت آپارتمان باید بر اساس فرمول های مشخص و با در نظر گرفتن متغیرهای موثر تعیین شود و در صورت گران فروشی، برخورد تعزیراتی صورت گیرد. حتی می توان دفاتر اسناد رسمی را ملزم کرد برای نرخ های بالاتر از سقف مصوب، سند صادر نکنند.

سرباز همچنین یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن را خرید و فروش های سریالی و معاملات وکالتی کم هزینه می داند؛ معاملاتی که عمدتا توسط دلالان انجام می شد. او می گوید با برابر شدن هزینه معاملات وکالتی با نقل و انتقال قطعی، انگیزه این نوع معاملات کاهش یافته و این موضوع می تواند در کاهش خرید و فروش های بی مورد و کنترل قیمت ها موثر باشد.

بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ همچنان درگیر رکود تورمی، نوسانات اقتصادی و ابهام های سیاسی است. هرچند در برخی فایل ها کاهش 10 تا 15 درصدی دیده می شود، اما این افت محدود هنوز به معنای کاهش واقعی قیمت مسکن نیست. در مقابل، بسیاری از تحلیل ها از احتمال ادامه روند افزایشی قیمت تا پایان سال 1405 خبر می دهند.

در پاسخ به این پرسش که الان وقت خرید خانه است؟ باید گفت برای خریداران مصرفی دارای توان مالی، بازار ممکن است فرصت های موردی ایجاد کرده باشد؛ اما برای سرمایه گذاران، تصمیم گیری بدون توجه به ریسک های سیاسی و اقتصادی می تواند پرهزینه باشد. در مجموع، آینده بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به سیاست، ارز، تورم و رفتار سرمایه ها در بازارهای موازی گره خورده است.