نقل از فرارو، میزان نقدشوندگی مسکن در تهران فقط نیم درصد است. عددی که در مقایسه با سایر بازارها از جمله خودرو و ارز و طلا برای سرمایه گذاران باید اهمیت داشته باشد. موضوع مهم بعدی برای خرید خانه به قصد سرمایه گذاری بازدهی بازار است. میزان جهش قیمت مسکن در یک سال گذشته نسبت به سایر بازارها بین 15 تا 25 درصد کمتر بوده است.

داده های آماری از پلتفرم های آنلاین خرید و فروش مسکن نشان می دهد میزان نقدشوندگی در این بازار فقط 0.5 درصد است. برای درک بهتر این عدد در معاملات روزمره باید تصور کنید که از بین هر 200 خانه ای که فروشنده برای فروش در پلتفرم ها ثبت و آگهی می کنند، در طول یک دوره زمانی یکساله فقط یک خانه مشتری پیدا می کند و معامله آن به مرحله امضای نهایی سند می رسد. این آمار حاصل یک رصد آماری در بازه زمانی یک ساله است که میزان واقعی نقدشوندگی سرمایه در این بخش را منعکس می کند.

اگر وضعیت نقدشوندگی مسکن را کنار سایر بازارهای مالی و کالایی قرار دهیم، این تفاوت روشن تر می شود. در بازار خودرو معمولا فرآیند فروش یک ماشین سواری پس از درج آگهی و بازدید خریداران ظرف چند هفته انجام می شود و فروشنده وجه معامله را تحویل می گیرد. در بازار سرمایه وضعیت نقدشوندگی سرعت بیشتری دارد. سهام شرکت ها در ساعات دادوستد بورس در چند دقیقه به فروش می رسد. در بازارهای مالی دیگر مانند بازار طلا، سکه و ارز هم خریدار و فروشنده بدون اتلاف وقت و در کمتر از چند دقیقه دارایی خود را به پول نقد تبدیل می کنند. در بازار مسکن اما فروشنده ممکن است ماه ها در انتظار پیدا شدن خریدار پای قرارداد بماند.

رشد قیمت مسکن نسبت به سایر بازارها چقدر است؟

بررسی فایل های ثبت شده در پلتفرم های اینترنتی نشان می دهد ارقام پیشنهادی فروشندگان مسکن در مهر 1405 نسبت به مهر 1404 حدود 116 درصد افزایش پیدا کرده است. در جریان بررسی این نرخ رشد دو نکته آماری و ساختاری در بازار ملک وجود دارد.

نکته اول این است که قیمت پیشنهادی که فروشنده در آگهی اولیه اعلام می کند، با رقمی که در نهایت روی کاغذ مبایعه نامه نوشته می شود و دو طرف زیر آن را امضا می زنند، تفاوت دارد. بنابراین نرخ نهایی معاملات مسکن همیشه ارقامی پایین تر از قیمت پیشنهادی است. نکته دوم به مانع نقدشوندگی در بازار مسکن مربوط می شود. یعنی پایین بودن نقدشوندگی می تواند بازدهی 116 درصدی ملک را عملا برای سرمایه گذار بی اثر کند چون تا زمان فروش قطعی سود حاصل از سرمایه گذاری در بازار مسکن فقط روی کاغذ باقی می ماند.

بررسی مقایسه ای بازدهی مسکن با دیگر دارایی ها در بازه زمانی یک ساله تفاوت های آماری زیادی وجود دارد. در بازار خودرو فردی را تصور کنید که سال گذشته در چنین روزهایی کوییک صفرکیلومتر خریده و در طول یک سال حتی 10 هزار کیلومتر هم از خودرو کار کشیده است. سود حاصل از فروش همین کوییک به حدود 135 درصد می رسد.

قیمت کوییک صفرکیلومتر سال گذشته در همین مقطع زمانی حدود 640 میلیون تومان بود. الان همان کوییک مدل 1404 با کارکرد 10 هزار کیلومتر در بازار خودروهای کارکرده و دست دوم به طور میانگین ارزشی معادل یک میلیارد و 500 میلیون تومان دارد که نشان دهنده بازدهی بالاتر از بازار مسکن است.

در بازارهای ارز و فلزات گران بها نیز ارقام قیمتی از شتاب بالاتر بازدهی خبر می دهند. هرچند ورود به بازار دلار و طلا برای سرمایه گذاری توصیه نمی شود اما آمارهای قطعی بازار نشان می دهد بهای دلار طی یک سال گذشته رشد 140 درصدی را ثبت کرده است. هم زمان با جهش نرخ ارز بازار طلا نیز رشد 140 درصدی را در این بازه یک ساله تجربه کرده است. مجموع این آمارها بیانگر آن است که بازار مسکن علاوه بر مواجهه با چالش قفل شدن طولانی مدت سرمایه از نظر نرخ بازدهی در مقایسه با سایر بازارها در جایگاه پایین تری قرار دارد.