دانمارک به عنوان یکی از نمونه های موفق کنترل و مدیریت بازار مسکن در میان کشورهای اروپایی به شمار می رود. با وجود افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر، بسیاری از شهروندان این کشور همچنان دارای قدرت خرید مسکن بالایی هستند و به یک مسکن مناسب دسترسی دارند.

به گزارش تجارت نیوز، اتخاذ سیاست های اقتصادی موفق، تسهیلات بانکی با نرخ بهره پایین و وجود واحدهای مسکونی یارانه ای باعث شده هزینه های خرید مسکن در بسیاری از مناطق دانمارک، کمتر از کشورهای مشابه باشد. علاوه بر این، تنوع در نوع مالکیت، شرایطی را ایجاد کرده که متقاضیان می توانند با توجه به نیاز و توان مالی خود، گزینه مناسب را انتخاب کنند.

این در حالی است که در ایران، قدرت خرید مسکن به پایین ترین حد ممکن طی سال های گذشته رسیده و زمان انتظار خرید خانه حدود یک قرن است! از طرفی سیاست های حمایتی مناسبی برای کمک به دهک های پایین جامعه وجود نداشته و درآمدهای پایین و قیمت بالای مسکن، بازار ملک در ایران را وارد فاز تازه ای از رکود کرده است.

در این گزارش، به بررسی ساختار بازار مسکن دانمارک پرداخته و مدل های متنوع مالکیت و شرایط وام های خرید مسکن در این کشور را در مقایسه با ایران واکاوی می کند.

داده های اقتصادی نشان می دهد، قیمت مسکن در کپنهاگ، پایتخت دانمارک و دیگر شهرهای این کشور در مقایسه با شهرهای بزرگ اروپایی، چندان گران محسوب نمی شود.

در دانمارک تعداد زیادی خانه های دولتی و یارانه ای وجود دارد که گزینه ای بسیار ارزان قیمت محسوب می شوند. اگر فردی موفق به اجاره چنین واحدی شود، شرایط مالی بسیار بهتری نسبت به خرید یک خانه معمولی خواهد داشت. از همین رو، شهروندان دانمارکی برای اجاره یا خرید این نوع مسکن، ناچار به قرار گرفتن در یک صف انتظار طولانی هستند.

بازار مسکن دانمارک، به ویژه در بخش واحدهای ارزان قیمت بسیار رقابتی است. در شرایط عادی، تقاضای زیادی برای این نوع خانه ها وجود دارد که امکان چانه زنی و به دست آوردن معامله مدنظر را کاهش می دهد. به عبارتی شهروندان دانمارکی می توانند به راحتی وارد بازار مسکن شوند؛ زیرا وام های خرید مسکن در دانمارک بسیار مناسب و کارآمد هستند و میزان اقساط و نرخ بهره نیز بنا به درخواست متقاضیان تغییر می کنند.

با این حال، یکی از چالش های بازار مسکن دانمارک، شرایط نابرابر برای خارجی هاست؛ بررسی ها نشان می دهد که حتی شهروندان اتحادیه اروپا نیز در مقایسه با دانمارکی ها محدودیت هایی دارند.

برای مثال از اتباعی که در دانمارک سکونت دارند، درخواست می شود که سهم پیش پرداخت بیشتری برای وام مسکن پرداخت کنند. همچنین، دریافت برخی از وام ها برای اتباع این کشور امکان پذیر نیست و همچنین ممکن است مبلغ وام دریافتی آنها کمتر هم باشد.

معمولا مالکیت مسکن در دانمارک، به دو صورت ای یر (Ejer) و اندل (Andel) وجود دارد. در مدل ای یر یا همان مالکیت کامل، شخص مالک کل آپارتمان است و هزینه هایی مانند نظافت، نگهداری، جمع آوری زباله و بیمه ساختمان را به انجمن مالکان پرداخت می کند.

در مالکیت ای یر، صاحب خانه ها امکان استفاده کامل از ملک خود را دارند؛ آنها می توانند دیوار، اضافه یا کم کنند، تغییرات دلخواه خود را روی ملک انجام یا حتی ملک خود را اجاره دهند. البته، محدودیت هایی مانند تغییرندادن نمای بیرونی ساختمان نیز وجود دارد. همچنین، در این نوع مالکیت، امکان دریافت وام های ارزان قیمت با بازپرداخت طولانی مدت فراهم است.

در مدل اندل یا مالکیت تعاونی، فرد مالک کامل آپارتمان نیست، بلکه سهام دار انجمنی است که مالک کل ساختمان است. در این مدل، محدودیت ها و اختیارات کمتری برای خریدار وجود دارد؛ برای مثال، مالک معمولا امکان اجاره دادن واحدهای اندل را ندارد و یا این کار با محدودیت های شدیدی ممکن می شود.

قیمت فروش این نوع واحدها نیز توسط انجمن تعیین می شود و مالک حق فروش واحد خود را با قیمت دلخواه را ندارد. هزینه های جاری اندل ها، معمولا هم در بخش هزینه های انجمن و هم در نرخ بهره وام ها بالاتر است؛ با این وجود، قیمت خرید آنها نسبت به واحدهای ای یر بسیار پایین تر است. نکته قابل توجه آن است که آندل های مناسب اغلب دارای صف انتظار هستند و خرید آنها در کوتاه مدت آسان نیست.

قوانین اجاره داری در دانمارک برای مستاجران بسیار حمایتی است. به طور مثال، اگر مستاجری بیش از دو سال در یک آپارتمان زندگی کرده باشد، صاحب خانه دیگر اجازه بیرون کردن مستاجر را ندارد.

تنها راه قانونی اخراج مستاجر، سکونت صاحب خانه در آن ملک است که آن هم باید از یک سال قبل، به مستاجر اطلاع داده شود. همچنین طبق قانون، مالک نمی تواند شرایط قرارداد را برای مستاجری که به مدت دو سال در ملک او زندگی کرده، تغییر دهد.

در بیشتر خانه های دانمارک، نظام کنترل اجاره وجود دارد. بر این اساس، مالک حق ندارد واحد خود را در ازای بیشتر از یک مبلغ مشخص، به مستاجر اجاره دهد. این مبلغ با توجه به موقعیت و منطقه، متراژ و مبله بودن واحد تعیین می شود.

در صورتی که مستاجر بیش از رقم مشخص اجاره پرداخت کرده باشد و این موضوع توسط هیات اجاره دولتی تایید شود، مالک موظف است اجاره را به نرخ رسمی کاهش دهد و مابه التفاوت دریافتی را به مستاجر بازگرداند.

با این حال این قانون فقط برای خانه هایی لازم الاجراست که پیش از سال 1992 ساخته شده باشند. بنابراین خانه هایی که پس از سال 1992 ساخته شده باشند، از این قانون معاف هستند.

در ایران نیز قانونی برای کنترل اجاره بها وجود دارد و هر سال سقفی مشخص برای افزایش آن تعیین می شود. با این حال، به دلیل نبود ضمانت اجرایی، این سقف عملا در بازار اجاره مسکن رعایت نمی شود.

علاوه بر این، یکی از ضعف های این قانون آن است که سقف افزایش اجاره بها معمولا برای کل استان تعیین می شود، در حالی که نمی توان انتظار داشت قیمت اجاره خانه در تمام مناطق یک شهر به یک اندازه افزایش پیدا کند. این در حالی است که در دانمارک مبلغ اجاره هر واحد مسکونی به طور جداگانه و بر اساس ویژگی های همان ملک تعیین می شود.

بررسی ها نشان می دهد در دانمارک انواع مختلفی از وام مسکن وجود دارد. الگوی تامین مالی خرید مسکن در این کشور بر پایه مدل 5/15/80 است. بر اساس این مدل، بانک ها تا 80 درصد ارزش ملک را از طریق وام های ریل کردیت (realkredit) با بهره پایین به متقاضی پرداخت می کنند.

پنج درصد قیمت ملک باید به صورت نقدی و از محل سرمایه شخصی خریدار پرداخت شود و 15 درصد باقیمانده نیز یا از طریق وام بانکی جداگانه تامین می شود که به عنوان وام های گران شناخته می شوند، یا متقاضی باید آن را از سرمایه شخصی پرداخت کند.

از انواع وام مسکن در دانمارک می توان به وام با نرخ بهره ثابت اشاره کرد؛ در این نوع وام، نرخ بهره برای دوره های 10، 20 یا 30 سال ثابت می ماند. به عنوان نمونه، وام 30 ساله با نرخ بهره چهار یا پنج درصد در سال 2025 رایج ترین نوع وام ثابت در این کشور است. در این مدل، حتی اگر نرخ بهره در سال 2026 تا 10 درصد افزایش پیدا کند، نرخ بهره وام همان چهار تا پنج درصد باقی می ماند.

وام های مسکنی که با نرخ بهره ثابت ارائه می شوند، توسط بانک پرداخت نمی شوند؛ بلکه از طریق اوراق قرضه ای تامین می شوند که نهادهای اعتباری منتشر می کنند. در نتیجه، نرخ بهره بر اساس قیمت گذاری بازار مالی تعیین می شود و امکان مذاکره مستقیم و چانه زنی بر سر نرخ بهره با بانک وجود ندارد.

نوع دیگر وام مسکن در دانمارک، وام با نرخ بهره متغیر است؛ در این نوع وام، نرخ بهره می تواند ماهانه یا در دوره های یک، سه یا پنج ساله تغییر کند. برای مثال، در سال های 2016 تا 2022 نرخ بهره وام های پنج ساله نزدیک به صفر درصد بود که عملا رایگان محسوب می شد. اما در سال 2025 نرخ این وام ها به حدود 2.5 درصد رسیده است. بنابراین، این وام ها یک دوره صدور مجدد دارند و وقتی این دوره تمام می شود، نرخ بهره تغییر می کند.

همچنین، می توان این دو نوع وام را با هم ترکیب کرد و به وام دلخواه رسید. برای نمونه، یک متقاضی می تواند بخشی از وام را با نرخ ثابت 30 ساله و بخش دیگر را با نرخ متغیر پنج ساله دریافت کند. این ترکیب می تواند هم هزینه های اولیه را کاهش دهد و هم ریسک افزایش شدید نرخ بهره را پوشش دهد.

نوع دیگر وام مسکن در دانمارک، وام های صرفا بهره ای هستند، پس از دریافت این وام در 10 سال اول، فقط بهره از متقاضی دریافت می شود و بازپرداخت اصل وام به تعویق می افتد. البته پس از پایان دوره 10 ساله، به مبلغ اقساط بازپرداخت به طور قابل اضافه می شود.

بانک ها علاوه بر نرخ بهره، کارمزدی تحت عنوان بیدراگستس (bidragssat) دریافت می کنند که معمولا چیزی بین یک تا دو درصد است و بسته به نوع وام، میزان بازپرداخت و موسسه اعتباری متفاوت است.

یکی از ویژگی های مهم بازار مسکن دانمارک، معافیت مالیاتی برای بهره وام های مسکن است. بر اساس قانون، خانوارها می توانند حدود 33 درصد از هزینه سالانه بهره وام را از مالیات بر درآمد خود کسر کنند.

به این ترتیب، اگر نرخ بهره اسمی یک وام 1.5 درصد باشد، نرخ بهره واقعی برای وام گیرنده پس از کسر مالیات، حدود یک درصد محاسبه می شود. به عبارت دیگر، وام گیرنده همچنان بهره 1.5 درصدی را به بانک پرداخت می کند، اما 33 درصد از این مبلغ در قالب تخفیف مالیاتی به او برمی گردد.

البته این معافیت تنها شامل افرادی می شود که مالیات بر درآمد پرداخت می کنند. در نتیجه، خانوارهایی که به هر دلیل از پرداخت مالیات معاف باشند، این تخفیف شامل حال آنها نخواهد شد.

این در حالی است که نرخ بهره وام مسکن در ایران 22.5 درصد و مدت زمان بازپرداخت آن تنها 10 سال است. از طرفی مبلغ وام حتی ده درصد از خرید یک ملک را پوشش نمی دهد و تنها بار اضافی بر دوش متقاضیان خرید مسکن است. بنابراین وام های مسکن در ایران بسیار ناکارآمد است و هیچ استفاده مفیدی برای متقاضیان ندارد.