بازار اجاره مسکن در ایران پس از تجربه چند سال متوالی رشد شدید، در تابستان 1404 با نشانه هایی از کاهش فشار قیمتی روبه رو شد. بر اساس داده های مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه اجاره نسبت به تابستان 1403 معادل 32.9 درصد بوده است؛ سطحی که کمترین میزان طی یک سال و نیم اخیر به شمار می آید و بیانگر کند شدن آهنگ افزایش اجاره خانه است.

به گزارش جهان صنعت، این روند از یک سو امید به تعدیل هزینه های مسکن را در میان خانوارها تقویت کرده اما از سوی دیگر با شرایطی همراه شده که ثبات این روند را زیر سؤال می برد. هم زمان با افت نرخ رشد اجاره، بازار ارز با جهشی کم سابقه مواجه شد و قیمت دلار آزاد از مرز 100 هزار تومان عبور کرد.

تجربه تاریخی نشان می دهد که چنین واگرایی هایی پایدار نیست و نوسانات ارزی معمولاً با وقفه ای کوتاه به بازار اجاره منتقل می شود. از همین رو، کاهش اخیر تورم اجاره را نمی توان به مثابه یک نقطه پایان قطعی تلقی کرد، بلکه باید آن را وقفه ای موقت در مسیری دانست که افزایش نرخ ارز بار دیگر می تواند برای این بازار رقم بزند.

داده های فصلی نشان می دهد که از ابتدای سال 1402 تا بهار 1404، تورم نقطه به نقطه اجاره همواره در سطوح بالای 35 تا 43 درصد نوسان داشته است. در بهار 1402 این نرخ حدود 38.6 درصد بود و در تابستان همان سال با اندکی کاهش به 38.1 درصد رسید. اما از پاییز 1402 دوباره شتاب گرفت و به 39.3 درصد افزایش یافت. در زمستان 1402 فشار قیمتی بیش تر شد و اجاره ها با رشد سالانه 41.1 درصد رکورد تازه ای را ثبت کردند.

ورود به سال 1403 تغییری جدی به همراه نیاورد؛ در بهار این سال نرخ رشد اجاره در سطح 42.1 درصد باقی ماند و در تابستان همان سال حتی اندکی بالاتر رفت و به 42.6 درصد رسید. هرچند از پاییز 1403 روندی نزولی آغاز شد و تورم اجاره به 39.4 درصد کاهش یافت، اما همچنان فشار هزینه ای بر مستأجران سنگین بود.

این کاهش در زمستان ادامه پیدا کرد و رقم رشد سالانه اجاره به 37.4 درصد رسید. در نهایت، در بهار 1404 نرخ تورم اجاره به 37 درصد افت کرد و در تابستان 1404 به 32.9 درصد رسید؛ سطحی که کمترین مقدار از پاییز 1401 تاکنون محسوب می شود.

بررسی این مسیر نشان می دهد که بازار اجاره طی دو سال گذشته از یک دوره ی فشرده ی افزایش های سنگین عبور کرده و تنها در ماه های اخیر روندی کاهشی به خود گرفته است. با این حال، مقایسه با استانداردهای تاریخی نشان می دهد که حتی رقم 32.9 درصد نیز همچنان سطح بالایی از تورم اجاره را نشان می دهد و نمی توان آن را نشانه ای قطعی از بازگشت به ثبات دانست.

در دوره ای که تورم اجاره مسکن روندی کاهشی به خود گرفته، بازار ارز بار دیگر با شدت تازه ای ملتهب شده است. قیمت دلار آزاد در تابستان 1404 به طور میانگین نسبت به تابستان سال گذشته 57.6 درصد رشد کرده و از مرز 100 هزار تومان عبور کرده است. این جهش در مقایسه با تابستان 1403 که رشد سالانه دلار حدود 20.9 درصد بود، بیانگر ورود بازار ارز به مرحله ای پرتنش تر است.

همبستگی بلندمدت میان دو متغیر نشان می دهد که مسیر اجاره خانه به شدت با نوسانات ارزی هم سو است؛ به گونه ای که روند شاخص اجاره و نرخ دلار طی سال های اخیر ضریب همبستگی نزدیک به 0.99 را نشان می دهد. این رقم حاکی از آن است که اگرچه تورم اجاره در کوتاه مدت ممکن است با وقفه هایی حرکت کند، در بلندمدت تقریباً هیچ فاصله ای میان رفتار دو بازار وجود ندارد.

سازوکار انتقال اثر نرخ ارز به اجاره ها چند لایه دارد. نخست افزایش قیمت دلار به رشد هزینه های ساخت و قیمت تمام شده مسکن منجر می شود و در نتیجه سطح عمومی قیمت واحدهای مسکونی بالاتر می رود. دوم کاهش ارزش پول ملی باعث می شود موجران برای حفظ قدرت خرید درآمدهای خود، اجاره های ریالی را متناسب با تورم انتظاری افزایش دهند. سوم در بسیاری از معاملات ملکی به ویژه در کلان شهرها، قیمت گذاری ذهنی بر اساس دلار انجام می شود و هر جهش ارزی بلافاصله به شکل مطالبه ی افزایش اجاره بروز می کند.

به این ترتیب، هرچند داده های اخیر نشان دهنده کاهش سرعت رشد اجاره است، افزایش قابل توجه نرخ ارز هشداری جدی محسوب می شود. تجربه تاریخی نشان می دهد آرامش اجاره ها در شرایط جهش ارزی پایدار نیست و با یک وقفه ی کوتاه، اثر نوسان ارز به بازار اجاره منتقل خواهد شد.

کاهش تورم اجاره در تابستان 1404 بدون تردید خبر مثبتی برای خانوارهای مستأجر بود؛ اما هم زمانی آن با جهش تازه نرخ دلار نشان می دهد که این آرامش به سادگی قابل تداوم نیست. تجربه دو دهه گذشته نشان داده است که هر بار نرخ ارز وارد فاز صعودی پرشتاب شده، بازار اجاره نیز با وقفه ای کوتاه واکنش نشان داده و نرخ های پیشنهادی موجران بار دیگر روندی افزایشی به خود گرفته است. بر این اساس می توان دو سناریوی اصلی برای ماه های پیش رو ترسیم کرد.

سناریوی نخست (تداوم التهاب ارزی) در صورت تثبیت نرخ دلار در سطوح بالای 100 هزار تومان یا ادامه روند صعودی آن، انتظار می رود تورم اجاره در نیمه دوم 1404 دوباره وارد مسیر افزایشی شود. داده های تاریخی نشان می دهد که حتی با وقفه ی یک یا دو فصل، اثر شوک های ارزی بر اجاره ها منتقل می شود و می تواند بار دیگر نرخ های رشد بالای 40 درصد را رقم بزند.

سناریوی دوم (مهار نسبی بازار ارز) اگر سیاست ها موفق به کنترل نوسانات ارزی شوند و نرخ دلار در سطوح کنونی تثبیت شود، احتمال دارد بازار اجاره در محدوده رشد 30 درصدی باقی بماند. هرچند این سطح همچنان بالاست، اما نسبت به سال های گذشته به معنای کاهش فشار نسبی بر مستأجران خواهد بود.

در هر دو سناریو نکته کلیدی این است که آرامش اخیر اجاره ها پایدار نخواهد بود مگر آنکه ثبات در بازار ارز ایجاد شود. بدون چنین ثباتی، کاهش تورم اجاره در تابستان جاری بیش از آنکه نشانه یک تغییر ساختاری باشد، یک وقفه موقت در مسیری است که افزایش نرخ ارز برای بازار مسکن و اجاره ترسیم کرده است.