فرارو- طرح توکنایز مسکن مثل ماجرای فروش آپارتمان 25 متری هر از گاهی به تیتر اخبار حوزه مسکن راه پیدا می کند.

به گزارش فرارو؛ سازوکار طرح توکنایز مسکن البته تفاوت های زیادی با آپارتمان 25 متری دارد و در این شیوه قرار است حق مالکیت خانه به واحد های دیجیتالی کوچکی به اسم توکن تبدیل شود. شرکتی که پشت ماجرا قرار دارد، هنوز از جزییات طرح توکنایز مسکن و سازوکار اجرایی حرفی نزده است. طرحی که امکان ورود سرمایه گذار به بازار مسکن با هر مقدار بودجه ای را فراهم و معضل قدیمی نبود سرمایه برای تکمیل پروژه را برطرف می کند. با این حال طرح توکنایز مسکن زمانی شدنی است که همه برنامهر یزی های لازم برای جلوگیری از شکست یا نیمه تمام ماندن پروژه پیش بینی شود.

توکنایز مسکن تعریف مشخصی دارد. یعنی تبدیل حق مالکیت مرتبط با یک دارایی ملکی به واحدهای دیجیتال خرد به اسم توکن که قابل خریدوفروش و انتقال است. توکن ها قرار است نماینده سهمی از یک واحد مسکونی باشند.

پس متوجه شده اید که توکن به خودی خود، ملکی نیست. توکن فقط وقتی معنا پیدا می کند که پشت آن یک سازوکار حقوقی روشن وجود داشته باشد. مثلا شرکت واسط، مالک رسمی ملک شود و سپس منافع را به صورت توکن عرضه کند. توکن فقط تعهدی ایجاد می کند و ارزش آن برمبنای نوسان قیمت کل مسکن، بالا و پایین می شود.

گروه سرمایه گذاری مسکن از کلید خوردن پروژه توکنایز مسکن در آینده نزدیک حرف زده و از امضای تفاهم نامه ای با یک شرکتی دیگر خبر داده است. حتی از مراسم رونمایی هم صحبت شده است. اما مدیرعامل این شرکت تاکید کرده اقداماتی که در سطح شهری مثل برخی برنامه های شهرداری تهران درباره فروش متری مطرح می شود، ارتباطی با این پروژه ندارد و مسیر مستقلی را می رود.

طرح توکنایز مسکن مسئله ساده ای نیست و بازیگران زیادی دارد. سازنده، مالک، مجری فنی توکن، نهاد تامین مالی و مهم تر از همه نهادهای ناظر.

طرح توکنایز مسکن مثل ماجرای طرح فروش مسکن 25 متری هر از گاهی آماده کلید خوردن می شود. طرح هایی که روی کاغذ ساده به نظر می رسند اما در عمل معمولا به همان سوال های قدیمی ختم می شوند. آیا چنین واحدهایی از نظر ضوابط شهرسازی و پایان کار و سازوکار های بعد از ساخت امکان پذیر هستند؟ سند چگونه صادر می شود؟ اگر طرح شکست خورد، پول مردم با چه ضمانتی برمی گردد؟ همه این سوال ها باعث می شود طرح توکنایز مسکن زیر ذره بین برود.

کاهش سختی ورود به بازار، اولین مزیت طرح توکنایز مسکن است

توکنایز مسکن به چند مورد مهم ارتباط پیدا می کند. مشخص شدن تکلیف سند اولین اصل است. اگر توکن قرار است نماینده مالکیت باشد، باید نسبتش با سند رسمی، ثبت، رهن، توقیف و حتی مسائل بعد از ارث روشن شود. مالکیت دیجیتال بدون مشخص شدن مسئله ثبت سند کمی گنگ و پیچیده می شود. عرضه عمومی توکن ها ممکن است چیزی شبیه شبیه اوراق بهادار یا صندوق سرمایه گذاری باشد. پس بدون هیچ شک و تردیدی به نظارت سخت گیرانه نیاز دارد. تجربه نشان می دهد اگر چارچوب شفاف نباشد، ریسک توقف پروژه یا تغییر مسیر ناگهانی بالا می رود.

ماجرای ارزش گذاری و شفافیت دارایی پایه هم مهم است. اگر قیمت گذاری مسیر درستی طی نکند، توکن ها تبدیل به میدان سفته بازی می شوند.

نقدشوندگی واقعی را هم نباید دست کم گرفت. وعده خریدوفروش آسان وقتی معنا دارد که قبل از شروع هر کاری، برای بازار ثانویه آن فکری شده باشد. وگرنه خریدار می ماند و توکنی که مشتری ندارد.

از یک طرف دیگر ریسک ساخت و تعهدات سازنده هم اهمیت دارد. اگر مدام عبارت "پروژه در حال ساخت" تکرار شود و زمان تکمیل پروژه تاخیر داشته باشد، تبعاتی مثل افزایش هزینه ساخت و حتی توقف کار ایجاد می شود. نمونه ای از این مشکل را برخی از پیش فروش ها شاهد هستیم.

طرح توکنایز مسکن با همه بدبینی ها شدنی است اما به برنامه ریزی های زیادی احتیاج دارد تا احتمال شکست یا نیمه تمام ماندن طرح به به حداقل برسد.

طرح توکنایز مسکن فقط در ایران مطرح نشده اما اغلب با یک اما بزرگ همراه است. در برخی کشورها پلتفرم هایی شکل گرفته اند که مالکیت یا منافع اجاره ای را خرد می کنند و به سرمایه گذار خرد اجازه می دهند در املاک مشارکت کند. چه روی بلاکچین و چه بستری دیگر. اما تجربه موفق سایر کشور ها در چند فاکتور مهم خلاصه می شود. اول اینکه مالکیت و حقوق سرمایه گذار از مسیر رسمی تضمین شود. اصل دوم نیز به اجرای صحیح قوانین اوراق بهادار ارتباط دارد.

کاهش سختی ورود به بازار اولین مزیت طرح توکنایز مسکن است. افراد با سرمایه کم می توانند در بازار مسکن مشارکت کنند. بدون اینکه کل سرمایه لازم برای خرید یک واحد را داشته باشند. از طرفی سرمایه گذار خرد می تواند به جای خرید یک ملک، در چند پروژه و ملک های کوچک تر سرمایه گذاری کند. برطرف شدن مشکل سرمایه گذاری هم نکته مهمی است. با این طرح سازنده می تواند از مسیر جدیدی تامین مالی کند و روند پروژه سرعت بیشتری داشته باشد.

بزرگ ترین خطر این است که سرمایه گذار نداند دقیقا چه حقی دارد و از چه مسیری باید آن را طلب کند. ریسک تبدیل شدن به ابزار سفته بازی هم زمانی ایجاد می شود که توکن ها به جای قرار گرفتن در مسیر واقعی بیشتر با هیجان بازار معامله شوند. پروژه های این مدلی اگر با مرزبندی واضحی استارت نخورند، وسط مسیر متوقف می شوند. کیف پول، قرارداد هوشمند، نگه داری دارایی دیجیتال و خطاهای فنی، ریسک جدیدی است که قبلا در خرید های سنتی ملک وجود ندارد.