به نقل از اقتصادنیوز، عارضه ای در بازار مسکن شکل گرفته که شاید به این سادگی قابل برطرف شدن نباشد؛ اما چنانچه زمینه های رشد آن مهار نشود، حتما به مشکلی حاد تبدیل خواهد شد.

آنگونه که فرید قدیری در دنیای اقتصاد گزارش داده است، شاخص مازاد واحدمسکونی که از نسبت کل خانه ها به کل خانوارها به دست می آید، رکورد بیشترین میزان از ابتدای دهه90 را زده و اکنون حدود 20درصد است. در کنار این مازاد تاریخی عرضه، برای اولین بار از سال65، شاخص تراکم خانوار در واحدمسکونی نیز به عدد یک کاهش یافت. این دو فاکتور، علامت مثبت از تعادل در بازار مسکن می دهد که در این صورت باید انتظار داشت، مشکلی به نام خانه دارشدن بین زوج ها وجود نداشته باشد؛ اما این فقط یک تصویر اسمی است. به رغم سبقت بی سابقه عرضه از تقاضا، شرایط مستاجرها نه تنها بهتر نشده که سخت تر هم شده است. در یک نمونه، نرخ فقر اجاره نشین ها در سال 1402 نسبت به سال 90، مطابق آمار رسمی 2.3 برابر شد. تصویر واقعی این بازار نشان می دهد، در 1.5دهه گذشته به دلیل سیاست های نادرست تامین مسکن ، مسیر عرضه عملا موازی تقاضا بوده و مسکن سازی ها به هدف اصابت نکرده است. بررسی های دنیای اقتصاد درباره این تناقض بزرگ ، 3 علت را شناسایی کرده است. رفع این ماجرا 2 راهکار دارد.

موجودی مسکن در کشور شامل همه واحدهای مسکونی تحت سکونت، خانه های خالی و خانه های دوم به بیشترین مقدار در مقایسه با تعداد خانوارها رسیده، اما به رغم این مازاد تاریخی عرضه برابر تقاضا، شرایط مستاجرها سخت تر از قبل شده و فقر مسکن نیز رکورد زده است. این پارادوکس اگر پاسخ داده نشود، بحران مسیر موازی تولید و تقاضای خانه که از نیمه دهه 80 شروع شد، باز هم امتداد پیدا می کند.

بررسی های گروه مسکن و شهری دنیای اقتصاد نشان می دهد، در حال حاضر و طبق نتایج اولیه مطالعات جدید طرح جامع مسکن، تعداد خانوار ساکن در واحد مسکونی در کشور برای اولین بار از سال 65 به بعد، به عدد یک کاهش پیدا کرده است. نسبت تعداد کل خانوارها به کل واحدهای مسکونی تحت سکونت، در حال حاضر عدد 0.9 است. این نسبت در سال65 عدد 1.18 بود که سال90 به 1.06 رسید؛ سپس در سال95 همین عدد در نسبت حفظ شد؛ اما در ابتدای 1405 به پایین ترین میزان رسید. در حال حاضر حدود 30 میلیون واحد مسکونی تحت سکونت در کشور وجود دارد که 27 میلیون و 100هزار خانوار در آنها سکونت دارند. شاخص مذکور از تقسیم این دو عدد به دست می آید.

شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، فاکتور مشخص کننده میزان تعادل یا عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است که به شکل مطلوب و مورد انتظار نباید بیش از یک باشد. اما ارقام حاصل از سنجش این شاخص، همه واقعیت های بازار مسکن به لحاظ کمبود واقعی عرضه یا عدم کمبود را بازگو نمی کند. بنابراین لازم است در کنار شاخص تعداد خانوار به تعداد خانه های تحت سکونت، وضعیت کل موجودی مسکن نیز رصد شود. طبق برآوردهای پیش نویس طرح جدید جامع مسکن، کل موجودی واحدهای مسکونی کشور شامل خانه تحت سکونت، خانه خالی و خانه دوم ، در حال حاضر حدود 32 میلیون و 500هزار واحد است. به این ترتیب، نسبت کل موجودی به کل خانوارها به عدد 2 می رسد که بیانگر مازاد 20 درصدی مسکن در کشور است. این میزان مازاد عرضه از سال 90 تاکنون بی سابقه است. شاید طی دهه های قبل هم میزان مازاد کل موجودی مسکن کمتر از 20درصد بوده اما چون برای اولین بار از ابتدای دهه 90، آمار خانه های دوم استخراج شد، نمی توان درباره گذشته اظهارنظر کرد.

تصویر واقعی از مازاد تاریخی مسکن

تصویر فعلی از حجم عرضه و تقاضا در بازار مسکن می گوید، هم میزان عرضه به شکل بی سابقه از حجم تقاضا بیشتر است و هم برای اولین بار مازاد خانوار ساکن در واحدمسکونی از بین رفته است. این رکوردها در عین حال، در شرایطی رقم خورده که تیراژ تولید مسکن طی 10 سال گذشته کمتر از اوایل دهه 90 بود است. اما تصویر واقعی بازار مسکن، اطلاعات دیگری را نشان می دهد که با تصویر اسمی همخوانی ندارد. درحالی که تصویر اسمی، مازاد عرضه مسکن به معنای مناسب بودن اوضاع دسترسی خانوارها به خانه را ارائه می کند، اما مطابق داده های تصویر واقعی ، تعداد مستاجرها در فاصله ابتدای دهه 90 تا 1402، از 4.5 میلیون اجاره نشین به 6 میلیون مستاجر افزایش پیدا کرده درحالی که در همین مدت تعداد واحدهای مسکونی جدید تقریبا برابر با تعداد خانوارهای جدید بوده است. این به معنای آن است که مستاجرها سهم مناسب از عرضه های جدید مسکن نداشته اند.

بخش دیگر تصویر واقعی از بازار مسکن نیز حکایت از آن دارد که فقر مسکن از سال90 تا 1402، تقریبا 2.3برابر شده؛ به این معنا که تعداد مستاجرهای در شرایط فقر با این میزان افزایش، به 40درصد کل مستاجرهای ساکن در کشور رسیده است. در کنار این آمارها که روایت کننده سخت تر شدن دسترسی به مسکن طی 1.5دهه اخیر است، مشاهدات وضعیت خانوارها در شهرهای بزرگ و کوچک نیز وخیم شدن رفاه ملکی در مقایسه با اوضاع مناسب دهه های 70 و 80 را تایید می کند. اینکه، اجاره نشین ها باید بیش از نیمی از درآمدشان را صرف اجاره کنند یا خرید خانه اول برای خیلی از زوج ها تبدیل به آرزو شده است، همگی پیکسل های همان تصویر واقعی عرضه و تقاضای مسکن است.

پارادوکس امروز بازار مسکن

تحلیل تصویر اسمی و تصویر واقعی از شرایط عرضه و تقاضای مسکن به ما می گوید، صرف عرضه مسکن حتی در تیراژ بیشتر از روند رشد خانوار در حداقل 1.5دهه اخیر، فقر مسکن کاهش پیدا نکرده و اتفاقا صعودی شده است . این پارادوکس شرایط سخت متقاضیان مسکن و مازاد تاریخی عرضه مسکن را از سه زوایه می توان بررسی و به آن پاسخ داد. زیرپوست مازاد تاریخی مسکن، درک غلط سیاستگذار از احوال و اوضاع گروه های کم درآمد زیرخط فقر و مستاجر وجود دارد. نتیجه تعریف طرح های ساخت مسکن ملکی آن هم توسط دولت طی سال های اخیر این بود که کم درآمدهای واقعی به دلیل نداشتن توان خرید برای این خانه های دولتی ساز، از کیک سفارشی خانه های دولتی محروم بمانند و در نتیجه، چون عرضه حمایتی در بازار اجاره وجود نداشت، آنها سال به سال به لحاظ دسترسی به مسکن، فقیرتر از قبل شوند.

علت دوم شکل گیری این پارادوکس، شرایط وخیم متغیرهای کلان اقتصاد در یک دهه گذشته است. صعود سریالی نرخ تورم عمومی از یک سو و افت درآمد سرانه واقعی در این مدت، خود عاملی برای افزایش فقر و کاهش رفاه بوده که یک اثر عینی آن در تشدید عدم دسترسی خانوارها به مسکن مناسب قابل مشاهده است. سیاستگذار مسکن باید از همان اواخر دهه90 با مشاهده اوضاع سخت اقتصادی، از تکرار طرح های موازی مشکلات مسکن خانوارها پرهیز می کرد و اقداماتی سازگار با شرایط در دستورکار قرار می داد. علت سوم تشدید مشکلات مسکن خانوارها به رغم مازاد تاریخی خانه را دکتر محمود اولاد، صاحب نظر اقتصاد مسکن و مدیر تهیه نسخه جدید طرح جامع مسکن به دنیای اقتصاد اعلام کرد.

دکتر اولاد در تحلیل خود از وضعیت به وجودآمده در بازار مسکن به گسست در عرضه و تقاضا یا همان عدم پیوند مناسب بین خانه های ساخته شده و تقاضای خرید یا اجاره مسکن اشاره می کند. جنس و ترکیب بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی در شهرها و در سطح ریزتر، در مناطق مختلف یک شهر از جمله تهران با شرایط و خواسته های سمت تقاضا تناسب و سازگاری ندارد. این عدم تناسب، فقط به مساحت بالای واحدهای مسکونی و قدرت خرید پایین خانوارها محدود نیست؛ عکس آن هم در برخی مناطق وجود دارد. در شمال شهر تهران اگر یک نفر قصد خرید واحد مسکونی کوچک را داشته باشد، وجود ندارد یا بسیار کمیاب است. حتی در بحث امکانات، مصالح ساختمانی و سایر خصوصیات واحدمسکونی نیز عدم تناسب چشم گیر است. بنابراین در بازار مسکن و در نتیجه این گسست، شاهد هستیم که کالا وجود دارد؛ اما باب میل خریدار نیست. این موضوع هزینه مبادله را بالا برده، معاملات مسکن را کاهش داده و به دو سمت بازار آسیب زده است.

راهکار مهار مسیر موازی در بازار مسکن

مازاد تاریخی مسکن نسبت به تقاضا مطابق آنچه توضیح داده شد، نتیجه عکس در رفاه ملکی خانوارها داشته؛ به طوری که فقر مسکن به موازات رشد تولید افزایش یافته است. اما این مسیر موازی عرضه و تقاضا با دو راهکار، می تواند پایان کند. راهکار اول برای اصابت عرضه به تقاضا، اصلاح مقررات و ضوابط شهرسازی در شهرها است؛ این اصلاحات می تواند جنس و ترکیب واحدهای مسکونی جدید در سال های آینده را با جنس و شرایط اقتصادی خانوارها که در حال کوچک تر شدن هستند، همسان و سازگار کند.

اما راهکار دوم که در کوتاه مدت و برای وضع موجود، مطرح است، استفاده از اهرم های تشویقی برای تحریک عرضه های بدون استفاده است. دکتر محمود اولاد درباره راهکار دوم به دنیای اقتصاد توضیح داد: اینکه در شرایط تورمی خیلی از خانوارها به دنبال تبدیل سرمایه شان به یک دارایی امن در برابر تورم هستند، یک واکنش طبیعی به شرایط سخت اقتصادی است. افراد در عین حال حق خرید و سرمایه گذاری دارند. اما اینکه، چرا خیلی از کسانی که بیش از یک واحد مسکونی دارند، خانه های دوم یا بیشتر خود را روانه بازار اجاره نمی کنند و از عایدی حاصل از اجاره داری آن واحدها چشم پوشی می کنند، یک موضوع مهم و تامل برانگیز است که سیاستگذار باید نسبت به آن، حساس و برای اصلاح این رفتار فکر و تصمیم گیری کند.

به نظر می رسد، یک علت اصلی و کلیدی بی میلی خیلی از دارندگان واحدهای مسکونی بدون استفاده به اجاره داری ، هزینه مبادله بسیار بالا در بازار اجاره مسکن باشد. موضوعاتی همچون سختی در اجاره دادن واحد مسکونی با توجه به نظام سنتی بازاریابی و دلالی ملک ، ریسک های خاص تنظیم قراردادهای اجاره و از همه مهم تر مالیات اجاره ، همگی هزینه مبادله در این بازار را بالا برده و در نتیجه، بازار اجاره مسکن را از بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی که پتانسیل اجاره داری دارند محروم کرده است.

یک راهکار برای به هم زدن این وضعیت، کنارگذاشتن اهرم های تنبیهی مثل مالیات بر خانه خالی و استفاده از اهرم تشویقی همچون لغو کامل مالیات بر اجاره به مدت مثلا 5 سال است. همچنین در این چارچوب حتی می شود دولت در قالب طرح مسکن اجاره ای ، کارگزاری های عرضه این واحدها را به افراد دارای بیش از یک واحد مسکونی متصل کند تا ترس سنتی افراد از ورود به بازار سنتی دلالی ملک از این طریق برطرف شود و مسیر پیچیده و زمان بر شناسایی مستاجر و عقدقرارداد به شکل حقوقی و مدرن توسط کارگزاری ها به سفارش مالکان، تبدیل به مسیر کوتاه و ساده شود.