به نقل از خبرآنلاین، اما سؤال مهم برای بسیاری از موجران این است که اگر قرارداد اجاره ثبت نشود یا کد رهگیری نداشته باشد، آیا اصل قرارداد از اعتبار می افتد؟ آیا موجر دیگر نمی تواند برای تخلیه ملک اقدام کند؟ و مهم تر از همه، عدم ثبت قرارداد چه هزینه ای برای موجر خواهد داشت؟

دکتر حمیدرضا آقاباباییان، وکیل پایه یک دادگستری، در گفت وگو با خبرآنلاین با تفکیک میان اعتبار قرارداد، حق موجر برای درخواست تخلیه و ضمانت اجراهای قانونی عدم ثبت، تأکید می کند که صرف ثبت نشدن قرارداد به معنای از بین رفتن حق موجر برای تخلیه نیست، اما این موضوع می تواند تبعات مالی و قضایی قابل توجهی داشته باشد.

آقاباباییان با اشاره به بند 2 ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها می گوید: عدم ثبت قرارداد اجاره را نمی توان به خودی خود معادل بی اعتباری قرارداد یا زوال حق موجر برای درخواست تخلیه دانست.

به گفته او، اگر رابطه استیجاری و سایر شرایط قانونی احراز شود، ثبت نشدن قرارداد در سامانه، فی نفسه مانع مراجعه موجر به مرجع صالح و درخواست تخلیه نخواهد بود.

این وکیل دادگستری توضیح می دهد: قانونگذار برای عدم ثبت قرارداد، ضمانت اجرای مشخصی مقرر کرده است؛ اما این ضمانت اجرا نباید به گونه ای تفسیر شود که حقی را که قانون برای موجر در خصوص تخلیه عین مستأجره شناخته است، بدون تصریح قانونی از بین ببرد.

با این حال، به گفته آقاباباییان، این به معنای بی اهمیت بودن ثبت قرارداد نیست. او تأکید می کند: عدم ثبت قرارداد می تواند فرآیند تخلیه را برای موجر طولانی تر و پرهزینه تر کند.

او ادامه می دهد: در شرایطی که قرارداد ثبت شده و واجد شرایط قانونی می تواند مسیر درخواست تخلیه را تسهیل کند، نبود ثبت رسمی ممکن است موجب شود موجر ناچار به طرح دعوا و طی فرآیند قضایی طولانی تری شود.

آقاباباییان با اشاره به اصل حق دادخواهی می گوید: صرف عدم ثبت قرارداد اجاره را نمی توان مانعی مستقل برای رسیدگی به درخواست تخلیه تلقی کرد.

به گفته این وکیل دادگستری، مرجع قضایی حسب مورد باید رابطه استیجاری، انقضای مدت یا سایر جهات قانونی تخلیه و شرایط مقرر در قوانین مربوط را بررسی کند و در صورت احراز شرایط، نسبت به صدور تصمیم مقتضی اقدام کند.

او تأکید می کند: بند 2 ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها را نباید به منزله نسخ یا تخصیص مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تفسیر کرد؛ مگر در حدودی که قانونگذار صراحتاً حکم متفاوتی مقرر کرده باشد.

آقاباباییان در عین حال به هزینه و زمان این مسیر اشاره می کند و می گوید: مراجعه به مسیر قضایی می تواند هزینه و زمان بیشتری را به موجر تحمیل کند. از همین رو، رعایت تکلیف قانونی ثبت قرارداد از ابتدا می تواند از بروز بخشی از این مشکلات جلوگیری کند.

اما بخش مهم دیگری از ماجرا به ضمانت اجرای مالی عدم ثبت قرارداد بازمی گردد. آقاباباییان با اشاره به بند 2 ماده 5 می گوید: در صورت تحقق شرایط مقرر در قانون و احراز عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، موجر با ضمانت اجرای پرداخت معادل 50 درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 قانون مالیات های مستقیم مواجه خواهد شد.

به گفته او، این ضمانت اجرا را باید در چارچوب هدف قانونگذار برای ایجاد شفافیت در بازار اجاره و جلوگیری از پنهان ماندن درآمدهای ناشی از اجاره بررسی کرد.

او ادامه می دهد: قانونگذار از یک سو حق موجر برای مراجعه به مرجع قضایی را به طور مطلق نفی نکرده و از سوی دیگر، عدم رعایت تکلیف ثبت را نیز بدون ضمانت اجرا باقی نگذاشته است.

بنابراین، از نگاه این حقوقدان، نباید میان حق موجر برای درخواست تخلیه و مسئولیت ناشی از ثبت نکردن قرارداد خلط کرد. ممکن است موجر همچنان حق مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه داشته باشد، اما همزمان بابت رعایت نکردن تکلیف قانونی ثبت با ضمانت اجرا مواجه شود.

موضوع فقط به روند تخلیه یا پرداخت جریمه محدود نمی شود. آقاباباییان درباره آثار مالیاتی این موضوع می گوید: یکی دیگر از آثار مهم عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع قرارداد، اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی کشور است.

او توضیح می دهد که قراردادهای اجاره علاوه بر آثار مدنی و آیین دادرسی، آثار مالیاتی نیز دارند و اطلاعات مربوط به آنها می تواند در تعیین درآمد مشمول مالیات موجر و اعمال مقررات مربوط به معافیت ها و مشوق های مالیاتی مؤثر باشد.

به گفته این وکیل دادگستری، در نتیجه عدم ثبت قرارداد ممکن است برای موجر صرفاً یک تخلف شکلی یا اداری تلقی نشود، بلکه پیامدهای مالی و مالیاتی مستقیمی نیز ایجاد کند.

یکی دیگر از پرسش های مهم این است که آیا مستأجر می تواند صرفاً با استناد به ثبت نشدن قرارداد، اعتبار آن را زیر سؤال ببرد؟

آقاباباییان در پاسخ می گوید: صرف عدم ثبت قرارداد، به تنهایی دلیل کافی برای بی اعتباری رابطه استیجاری نیست.

او ادامه می دهد: اعتبار قرارداد تابع شرایط عمومی صحت معاملات و مقررات خاص حاکم بر اجاره است و ضمانت اجرای عدم ثبت نیز باید در حدود همان چیزی تفسیر شود که قانونگذار مقرر کرده است.

این حقوقدان تأکید می کند: نمی توان از وجود یک ضمانت اجرای مالی یا مالیاتی، به صورت خودکار، بطلان یا عدم نفوذ قرارداد اجاره را نتیجه گرفت.

به این ترتیب، عدم ثبت قرارداد و بی اعتباری آن دو موضوع جداگانه هستند و نباید یکی را نتیجه مستقیم دیگری دانست.

آقاباباییان در ادامه به تفاوت مهم میان عدم ثبت و ثبت خلاف واقع اشاره می کند و می گوید: از نظر حقوقی، میان عدم ثبت قرارداد و ثبت اطلاعات خلاف واقع نیز باید تفکیک کرد.

او توضیح می دهد: در حالت نخست، اساساً اطلاعات قرارداد در سامانه قانونی ثبت نشده است؛ اما در حالت دوم، قرارداد ثبت شده، ولی اطلاعات ارائه شده با واقعیت مطابقت ندارد.

به گفته این وکیل دادگستری، اهمیت این تفکیک از آن جهت است که قانونگذار برای ایجاد شفافیت در اطلاعات معاملات، صرفاً به اصل ثبت اکتفا نکرده و ثبت خلاف واقع را نیز مشمول ضمانت اجرای قانونی قرار داده است.

او تأکید می کند: ثبت صوری قرارداد، اعلام اجاره بهای غیرواقعی یا درج اطلاعات نادرست نیز نمی تواند راهی برای فرار از الزامات قانونی تلقی شود.

آقاباباییان در جمع بندی این بحث می گوید: قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها درصدد ایجاد یک نظام شفاف برای ثبت قراردادهای اجاره است؛ اما عدم ثبت قرارداد، فی نفسه موجب بی اعتباری رابطه استیجاری یا سلب حق موجر برای درخواست تخلیه نیست.

او ادامه می دهد: در مقابل، قانونگذار برای انجام ندادن تکلیف ثبت، ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی قابل توجهی پیش بینی کرده است؛ از جمله پرداخت معادل 50 درصد ارزش اجاره در حدود مقرر قانونی و اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی.

این وکیل دادگستری تأکید می کند: باید میان حق موجر برای مراجعه به مرجع قضایی و درخواست تخلیه، و مسئولیت و ضمانت اجرای قانونی ناشی از عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع تفکیک کرد.

به گفته او، رویکرد حقوقی صحیح این است که الزام به ثبت قرارداد اجاره یک تکلیف قانونی مستقل در نظر گرفته شود و ضمانت اجرای آن نیز مستقل از اصل اعتبار رابطه استیجاری و حق تخلیه تحلیل شود.

آقاباباییان در پایان می گوید: چنین تفکیکی، هم با اصول تفسیر مضیق مقررات محدودکننده حقوق اشخاص سازگارتر است و هم می تواند از ایجاد رویه های متناقض در محاکم جلوگیری کند.