به نقل از اطلاعات، کارشناسان معتقدند تا زمانی که شبکه بانکی مالک بخش قابل توجهی از املاک کشور باشد، هر متر افزایش قیمت مسکن به معنای رشد ارزش دارایی بانک ها خواهد بود و همین موضوع انگیزه خروج آنها از بازار ملک را کاهش می دهد.

جهش قیمت پس از جنگ

برنا نوشت: بازار مسکن در حالی روزهای کم رمقی را پشت سر می گذارد که برخلاف تصور عمومی، افزایش قیمت واحدهای مسکونی نه در روزهای جنگ بلکه پس از بازگشت ثبات نسبی به اقتصاد آغاز شد. بسیاری از فایل های فروش با قیمت های بالاتر عرضه شدند، اما تعداد معاملات رشد محسوسی نداشت و بازار همچنان در رکود باقی ماند.

کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند این رفتار بارها در اقتصاد ایران تکرار شده است. در دوره های نااطمینانی، خریداران و فروشندگان منتظر روشن شدن شرایط می مانند، اما با کاهش ریسک های سیاسی، بازار تلاش می کند عقب ماندگی خود نسبت به سایر بازارهای دارایی را جبران کند. همین اتفاق پس از پایان جنگ نیز رخ داد و قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان ها در بسیاری از مناطق افزایش یافت.

طبق برآوردهای فعالان بازار، هزینه ساخت مسکن طی پنج سال گذشته بیش از شش برابر شده است. قیمت فولاد، سیمان، تأسیسات ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه حمل ونقل همگی رشد قابل توجهی داشته اند و همین مسئله فشار صعودی بر قیمت تمام شده مسکن وارد کرده است.

چرا مسکن بعد از جنگ گران شد

بررسی آمارهای بین المللی نشان می دهد شکاف بازار مسکن ایران با بسیاری از کشورهای جهان به شکل محسوسی افزایش یافته است. در حالی که نسبت قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار در آلمان بین 7 تا 9 سال، فرانسه حدود 8 سال، ژاپن 8 سال، کانادا 9 تا 10 سال، کره جنوبی حدود 10 سال، استرالیا 10 تا 12 سال و حتی در شهرهای گران قیمتی مانند لندن و نیویورک بین 12 تا 15 سال برآورد می شود، این شاخص در تهران از 20 تا 25 سال نیز عبور کرده است. همچنین سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار در کشورهای عضو OECD به طور متوسط 22 تا 28 درصد است، در آلمان 25 درصد، فرانسه 27 درصد، ژاپن 24 درصد و کره جنوبی 28 درصد است، اما در ایران این سهم به طور متوسط بیش از 42 درصد و در تهران به 55 تا 70 درصد می رسد. از سوی دیگر، متوسط نرخ وام مسکن در بسیاری از کشورهای توسعه یافته بین 60 تا 90 درصد ارزش ملک را پوشش می دهد و دوره بازپرداخت آن 20 تا 30 سال است، اما در ایران سهم وام خرید مسکن در بسیاری از شهرها به کمتر از 10 تا 15 درصد قیمت یک واحد متوسط رسیده است. کارشناسان معتقدند همین فاصله آماری نشان می دهد مشکل اصلی بازار مسکن ایران تنها رشد قیمت نیست، بلکه کاهش شدید قدرت خرید، کمبود تسهیلات مؤثر و حضور گسترده سرمایه گذاران و بانک ها در بازار املاک است که باعث شده افزایش قیمت مسکن بیش از آنکه به نفع خانوارها باشد، ارزش دارایی مالکان بزرگ و نهادهای مالی را افزایش دهد.

اقتصاددانان معتقدند افزایش قیمت مسکن پس از جنگ تنها یک علت ندارد و مجموعه ای از عوامل همزمان بر بازار اثر گذاشته اند.

نخستین عامل، عقب ماندگی بازار مسکن از بازارهای موازی بود. در حالی که ارز، طلا و خودرو طی ماه های گذشته رشدهای متوالی را تجربه کردند، بازار ملک به دلیل نقدشوندگی پایین تر واکنش کندتری نشان داد. پس از بازگشت آرامش نسبی، سرمایه گذاران بخشی از سرمایه خود را دوباره به بازار مسکن منتقل کردند.

عامل دوم، افزایش هزینه تولید است. صنعت ساختمان وابستگی بالایی به فولاد، سیمان، شیشه، آلومینیوم، پتروشیمی و تجهیزات تأسیساتی دارد و هرگونه افزایش هزینه در این بخش ها مستقیماً قیمت ساخت را بالا می برد.

عامل سوم نیز انتظارات تورمی است. تجربه سال های گذشته نشان داده بسیاری از مالکان، قیمت ملک را بر اساس تورم آینده تعیین می کنند نه شرایط فعلی بازار؛ موضوعی که باعث شده حتی در شرایط رکود نیز قیمت های پیشنهادی کاهش محسوسی نداشته باشد.

بانک ها چگونه از گرانی مسکن سود می برند؟

کارشناسان بازار مسکن معتقدند یکی از مهم ترین مشکلات ساختاری این بازار، تداوم بنگاه داری بانک هاست. طی سال های گذشته بخشی از منابع شبکه بانکی به جای پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن، صرف خرید زمین، پروژه های ساختمانی و تملک واحدهای مسکونی شده است.

در چنین شرایطی هر افزایش قیمت در بازار ملک، ارزش دارایی های بانک ها را نیز بالا می برد. برای نمونه اگر بانکی مالک دو هزار واحد مسکونی باشد و متوسط قیمت هر متر مربع تنها پنج میلیون تومان افزایش پیدا کند، ارزش دارایی های آن بانک هزاران میلیارد تومان بیشتر خواهد شد؛ سودی که بدون تولید یا سرمایه گذاری جدید به دست می آید.

اقتصاددانان می گویند همین مسئله باعث می شود انگیزه بانک ها برای فروش املاک مازاد کاهش یابد و منابعی که می توانست به شکل تسهیلات در اختیار تولیدکنندگان و خریداران واقعی قرار گیرد، همچنان در بازار املاک باقی بماند.

مقایسه ایران با جهان، بانک ها در کدام کشورها از مسکن سود می برند؟
بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان می دهد رابطه بانک ها با بازار مسکن در اغلب اقتصادهای توسعه یافته با ایران تفاوت اساسی دارد. در بسیاری از کشورها بانک ها تنها وظیفه تأمین مالی ساخت وساز و پرداخت وام خرید مسکن را بر عهده دارند و اجازه انباشت گسترده املاک و بنگاه داری را ندارند، اما در ایران بخش قابل توجهی از دارایی بانک ها به املاک، پروژه های ساختمانی و شرکت های وابسته اختصاص یافته است.
براساس گزارش های بین المللی، سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی در کشورهای توسعه یافته بین 5 تا 8 درصد است اما سهم فعالیت های وابسته به املاک و مستغلات در اقتصاد ایران به حدود 12 تا 15 درصد برآورد می شود؛ رقمی که نشان می دهد سرمایه به جای ورود به تولید، بیشتر به سمت دارایی های غیرمولد حرکت کرده است.
از سوی دیگر، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار که یکی از مهم ترین شاخص های توان خرید است، در ایران به یکی از بالاترین ارقام جهان رسیده است. این شاخص در آلمان بین 7 تا 9 سال، در فرانسه حدود 8 سال، در کانادا 9 تا 10 سال، در استرالیا 10 تا 12 سال، در ژاپن حدود 8 سال و در کره جنوبی حدود 10 سال برآورد می شود. اما در ایران این نسبت در بسیاری از کلان شهرها به بیش از 20 تا 25 سال درآمد یک خانوار رسیده و در برخی مناطق تهران حتی از این میزان نیز فراتر رفته است.
شاخص دیگری که تفاوت ایران با سایر کشورها را نشان می دهد، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار است. این سهم در آلمان حدود 25 درصد، در فرانسه 27 درصد، در هلند 23 درصد، در سوئد 26 درصد، در ژاپن 24 درصد و در کره جنوبی نزدیک به 28 درصد است. در حالی که در ایران این نسبت به طور متوسط بیش از 42 درصد و در تهران بین 55 تا 70 درصد برآورد می شود؛ یعنی بسیاری از خانوارها بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره یا خرید مسکن می کنند.

شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن

بررسی آمارها نشان می دهد قیمت مسکن در بسیاری از شهرهای ایران طی یک دهه گذشته چندین برابر شده است، در حالی که رشد درآمد خانوارها با این سرعت همراه نبوده است.

برآوردهای کارشناسی نشان می دهد سهم هزینه مسکن از سبد خانوار شهری در ایران به بیش از 40 درصد رسیده و در کلان شهرها حتی از 50 درصد نیز عبور کرده است. این در حالی است که میانگین این شاخص در بسیاری از کشورهای اروپایی بین 20 تا 30 درصد است.

همچنین نسبت قیمت یک واحد مسکونی متوسط به درآمد سالانه خانوار در ایران به یکی از بالاترین سطوح منطقه رسیده است؛ موضوعی که خانه دار شدن را برای بخش بزرگی از خانوارها به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است.

کارشناسان چه می گویند؟

کارشناسان مسکن تأکید می کنند افزایش قیمت اخیر بیش از آنکه نشانه رونق بازار باشد، نتیجه تورم انباشته و کاهش ارزش پول ملی است. آنها معتقدند تا زمانی که نرخ تورم مهار نشود، عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، بانک ها از بنگاه داری خارج نشوند و تسهیلات خرید متناسب با قیمت واقعی مسکن نباشد، رکود تورمی این بازار ادامه خواهد داشت.

به اعتقاد اقتصاددانان، اصلاح نظام بانکی، اجرای کامل قوانین مربوط به فروش املاک مازاد بانک ها، هدایت منابع مالی به ساخت وساز، افزایش تولید سالانه مسکن و تقویت قدرت خرید خانوارها می تواند مسیر بازار را تغییر دهد. در غیر این صورت، هر موج جدید تورمی بار دیگر ارزش دارایی مالکان بزرگ از جمله بانک ها را افزایش خواهد داد، در حالی که خانوارهای مصرفی بیش از گذشته از بازار خرید مسکن فاصله می گیرند.